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Las fugas de agua en viviendas alquiladas son una de las incidencias más comunes y, a su vez, más controvertidas. ¿Quién asume el coste de la reparación? ¿Debe encargarse el inquilino o es el propietario el responsable? La respuesta no siempre es sencilla y depende de la causa de la fuga, los términos del contrato y la rapidez con la que se actúe.
En este artículo analizamos en profundidad qué dice la ley, cómo interpretar la responsabilidad en función de las circunstancias y qué pasos deben seguirse ante una situación de este tipo.
Legislación aplicable (LAU y Código Civil)
La base legal se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil. Destacamos los siguientes artículos clave:
- LAU, art. 21.1: el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- LAU, art. 21.4: el inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.
- Código Civil, art. 1902: quien por acción u omisión cause daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño.
- CC, art. 1907 y 1910: responsabilidad por daños causados por ruina del edificio o derrame de agua, respectivamente.
Además, la sentencia del Tribunal Supremo del 15 de abril de 2021 estableció que si el inquilino no comunica una fuga y esta genera daños a terceros, puede ser considerado responsable por negligencia, incluso si el origen es ajeno a su culpa directa.
Fuga por desgaste o antigüedad
Si la fuga se produce por tuberías antiguas, materiales defectuosos o mal estado estructural, la responsabilidad suele recaer en el propietario. Es el caso, por ejemplo, de instalaciones con décadas de antigüedad o falta de mantenimiento general del edificio.
Esto se alinea con el artículo 21.1 de la LAU y el sentido común: el arrendador debe garantizar que la vivienda sea habitable, y eso incluye una red de fontanería funcional. También puede aplicarse el artículo 1907 del Código Civil, sobre la ruina o vicio del edificio.
Fuga por uso indebido o negligencia
Cuando la causa de la fuga es una acción imprudente del inquilino, como por ejemplo:
- Obstrucción del fregadero con restos de comida,
- Mal uso de la lavadora o lavavajillas,
- No cerrar correctamente los grifos o llaves de paso,
entonces la responsabilidad recae en el inquilino. En estos casos, el artículo 1902 del Código Civil cobra relevancia: hay culpa o negligencia que causa daños.
Si el uso incorrecto del inmueble provoca la fuga, el arrendador puede incluso exigir una indemnización por daños y perjuicios, además del coste de la reparación.
Responsabilidad frente a terceros (vecinos)
Uno de los escenarios más delicados ocurre cuando la fuga afecta al vecindario, como filtraciones en techos o suelos. Aquí, el plazo y la comunicación de la incidencia son claves.
En la sentencia del Tribunal Supremo del 15 de abril de 2021, un inquilino fue condenado a indemnizar al vecino de abajo porque no notificó a tiempo la fuga al propietario. Según el Supremo, esa omisión constituyó negligencia (art. 1902 CC), y por tanto, el arrendatario debió asumir la responsabilidad.
El artículo 1910 del Código Civil también establece que el poseedor de una vivienda es responsable de los daños por líquidos que se derramen desde ella, salvo que pruebe que no hubo negligencia por su parte.
Reparaciones locativas vs. estructurales
Una buena forma de entender la división de responsabilidades es clasificar las reparaciones:
- Reparaciones locativas: pequeñas reparaciones debidas al uso normal de la vivienda. El inquilino las paga si no superan los 150 € (referencia común usada en portales como Fotocasa). Ej.: cambiar un latiguillo o un grifo defectuoso por uso.
- Reparaciones estructurales: afectan a la conservación del inmueble, como tuberías empotradas o red general de suministro. Son responsabilidad del propietario, según el art. 21 LAU.
La clave está en distinguir entre el uso ordinario y los elementos estructurales del inmueble.
Papel del seguro de hogar
Los seguros de hogar suelen jugar un papel fundamental para evitar conflictos. Existen tres coberturas principales a tener en cuenta:
- Daños por agua propios: suelen cubrir las fugas y reparaciones en caso de tuberías reventadas, electrodomésticos averiados, etc.
- Daños a terceros (vecinos): es fundamental tener responsabilidad civil para cubrir los perjuicios causados a viviendas colindantes.
- Reclamación de daños: permite iniciar procesos legales en caso de desacuerdo entre inquilino y propietario.
Tanto compañías como MAPFRE o Santalucía explican que los seguros del arrendador y del inquilino pueden complementarse. Lo ideal es que ambos tengan póliza y que el contrato especifique quién la suscribe.
Cómo actuar y reclamar
Ante una fuga, el tiempo es clave. Cuanto antes se actúe, más fácil será evitar daños mayores y conflictos legales. Estos son los pasos recomendados:
- Detectar y documentar la fuga (fotos, vídeos, testigos).
- Informar al propietario de inmediato, preferiblemente por escrito (email, WhatsApp).
- Cerrar la llave de paso para evitar que el daño se agrave.
- Consultar el contrato de arrendamiento, donde puede haber cláusulas específicas.
- Avisar a un perito o técnico autorizado para valorar el origen de la fuga.
- Comunicar la incidencia al seguro, tanto el del inquilino como el del propietario.
- Conservar facturas y presupuestos de reparaciones.
- Acudir a un abogado especializado en arrendamientos, si hay desacuerdo.
Te dejamos esta tabla con las situaciones más comunes:
| Causa de la fuga | ¿Quién paga? |
|---|---|
| Tuberías antiguas | Propietario |
| Obstrucción por restos de comida | Inquilino |
| Electrodoméstico mal instalado | Inquilino |
| Tubería rota por uso normal | Propietario |
| No comunicar la fuga a tiempo | Inquilino (negligencia) |
| Daños al vecino | Según póliza/culpabilidad |
