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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en su artículo 18, regula la posibilidad de actualizar el precio del alquiler mediante una cláusula de revisión. Esta cláusula debe pactarse expresamente en el contrato. Es decir, la actualización del precio no es automática, sino que debe establecerse por escrito.
En caso de que ambas partes hayan acordado la revisión anual, se puede usar cualquier índice como referencia. Si no se especifica ningún índice, la ley indica que se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Este índice, publicado por el INE, tiene límites legales que impiden subidas excesivas y, a diferencia del IPC, no permite bajadas cuando hay inflación negativa.
Así, si el contrato no incluye una cláusula de actualización, no podrá aplicarse ninguna subida del alquiler, salvo que ambas partes acuerden lo contrario. La libertad de pacto es fundamental, y el arrendador no puede imponer una subida unilateral.
¿Es obligatorio aplicar el IPC en los alquileres?
No, no es obligatorio aplicar el IPC en los alquileres. La ley permite a las partes pactar libremente el índice de actualización, incluyendo el IPC u otros como el IGC o incluso una cifra fija.
Sin una cláusula que lo establezca, el arrendador no puede aplicar el IPC de forma automática. Además, si el contrato incluye una cláusula de revisión sin mencionar un índice concreto, por defecto se utilizará el IGC. Por tanto, el IPC solo se aplica si está expresamente pactado entre arrendador e inquilino.
¿Cómo y cuándo se calcula el IPC aplicado al alquiler?
El cálculo del IPC aplicado al alquiler se realiza tomando como base el importe vigente del alquiler y aplicando el porcentaje de variación interanual del IPC publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Por ejemplo, si el alquiler actual es de 1.200 € y la variación del IPC es del 1,9 %, el incremento sería:
– 1.200 € x 1,9 % = 22,80 €
– Nuevo alquiler: 1.222,80 €
El IPC se publica cada mes, pero para el alquiler se utiliza el último IPC publicado antes de la fecha de actualización contractual, normalmente con al menos un mes de antelación en la notificación al inquilino.
Además, si el contrato establece que la actualización será anual, el arrendador deberá esperar a que se cumpla cada año desde la firma o desde la última actualización.
Topes legales recientes (2022–2025)
Desde el año 2022, se han impuesto límites legales a la actualización del alquiler, especialmente para contratos vigentes y grandes tenedores.
- 2022 y 2023: Límite del 2 % para actualizaciones.
- 2024: El límite sube al 3 %.
- Desde el 25 de mayo de 2023: Se introduce el Índice de Referencia para los Alquileres de Vivienda (IRAV).
El IRAV sustituye al IPC como referencia para contratos nuevos en zonas tensionadas. Este índice, gestionado por el Ministerio de Vivienda, tiene como objetivo evitar subidas abusivas. En su lanzamiento, el IRAV tenía un valor de aproximadamente 2,20 %.
Estos límites afectan sobre todo a grandes tenedores y en zonas donde se ha declarado el mercado tensionado, por lo que es crucial revisar el tipo de contrato y su ubicación.
Alternativas al IPC (IGC y cláusulas pactadas)
El IGC es una de las principales alternativas al IPC. Es un índice diseñado para garantizar que los alquileres no suban en exceso y, además, no permite bajadas si el IPC es negativo.
El IGC se aplica automáticamente si hay una cláusula de revisión en el contrato que no especifica el índice a utilizar. También es posible pactar otro índice o incluso una actualización fija, como un 1 % anual.
La libertad de pacto es esencial: inquilino y arrendador pueden acordar lo que deseen, siempre que no contravenga los límites legales vigentes.
Derechos del inquilino y cómo rechazar una subida
El inquilino tiene derecho a rechazar una subida del alquiler si:
- No existe una cláusula de actualización en el contrato.
- La subida no se ajusta al índice pactado.
- La notificación no se ha hecho con el preaviso adecuado (mínimo un mes).
En estos casos, el inquilino puede:
- Rechazar por escrito el incremento propuesto.
- Acudir a servicios de mediación o a asesoría legal.
- Denunciar prácticas abusivas ante consumo o justicia.
El arrendador no puede subir el alquiler unilateralmente. Es importante guardar copia de la comunicación y consultar a un profesional en caso de duda.
Cómo negociar o pactar revisiones en el contrato
A la hora de firmar o renovar un contrato, es recomendable:
- Redactar claramente la cláusula de revisión, indicando el índice (IPC, IGC o fijo).
- Pactar límites máximos anuales (por ejemplo, nunca más del 3 %).
- Establecer una frecuencia clara: anual, bienal, etc.
- Añadir condiciones para evitar subidas abusivas o injustificadas.
Este tipo de cláusulas protegen tanto al inquilino como al arrendador y ayudan a evitar conflictos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no hay cláusula de actualización?
No se puede aplicar ninguna subida. El alquiler se mantiene constante.
¿Puede el arrendador aplicar IPC si ha bajado?
No, salvo que el contrato lo permita expresamente. El IGC, además, impide bajadas.
¿Las subidas pueden aplicarse con efecto retroactivo?
No. Las actualizaciones rigen a partir del nuevo periodo anual, y deben notificarse con antelación.
¿Y si el contrato es de un local o alquiler comercial?
En ese caso, hay más libertad de pacto. Se puede aplicar IPC u otro índice siempre que se acuerde por ambas partes.
¿Cómo sé si estoy en una zona tensionada?
Consulta si tu municipio está declarado como zona tensionada por la administración autonómica. En ese caso, se aplican límites y el IRAV como índice.
¿Puede el arrendador cambiar el índice a mitad del contrato?
No. El índice debe permanecer igual salvo que se renegocie el contrato con consentimiento del inquilino.
¿Dónde se consulta el IPC mensual actualizado?
En la web del INE: https://www.ine.es
¿Cuándo entra en vigor la subida?
Desde la fecha anual estipulada en el contrato y tras la correspondiente notificación.
