- ¿Quién tiene que pintar un piso de alquiler? - junio 22, 2025
- ¿Es obligatorio aplicar el IPC en los alquileres? - junio 18, 2025
- Si hay fuga de agua, ¿Quién paga la factura? - junio 17, 2025
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula las responsabilidades del arrendador y del arrendatario en relación al mantenimiento del inmueble. Según el artículo 21, el arrendador está obligado a realizar todas aquellas obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Ahora bien, no todo lo que se deteriora entra en esta categoría. La ley distingue entre obras necesarias y pequeñas reparaciones. Estas últimas, que surgen del uso cotidiano, suelen corresponder al inquilino. Por tanto, la pintura solo se considera obra de conservación si el deterioro es fruto del paso del tiempo y no del uso negligente.
¿Quién paga la pintura durante el alquiler?
La pintura, cuando se deteriora por el desgaste natural, entra dentro del concepto de obra de conservación. En ese caso, debe asumirla el propietario. Es lo habitual cuando han pasado años y la vivienda necesita un repaso general.
Sin embargo, si el deterioro se produce por negligencia del inquilino, por ejemplo por humedades mal gestionadas, manchas visibles, rozaduras continuas, o incluso por haber pintado sin permiso, será el arrendatario quien asuma el coste.
También puede suceder que el inquilino decida cambiar el color de las paredes por motivos estéticos. En ese caso, sin autorización del propietario, podría tener que devolver la vivienda al estado original o compensar económicamente ese cambio.
En definitiva, dependerá de si el desgaste es razonable o si ha existido un uso indebido. La clave está en acreditar el origen del deterioro y, si es necesario, apoyarse en un informe técnico o en las pruebas recogidas en el contrato.
¿Quién pinta al finalizar el contrato?
Al finalizar el contrato, el inquilino tiene la obligación de devolver la vivienda en el mismo estado en el que la recibió, exceptuando el desgaste normal por el uso.
Por tanto, si la pintura presenta un deterioro leve por el paso del tiempo, no tiene por qué asumir el coste de volver a pintar. Sin embargo, si ha habido cambios importantes en el color, manchas evidentes o cualquier indicio de un mal uso, el arrendador podría descontar parte de la fianza o exigir la reparación.
Este punto genera muchos conflictos. Por eso es tan importante dejar constancia escrita y visual del estado inicial, para poder comparar objetivamente la situación al final del alquiler.
¿Se necesita permiso para pintar?
Sí. Según el artículo 23 de la LAU, el arrendatario no puede realizar modificaciones sin consentimiento escrito del propietario. Esto incluye la pintura, especialmente si conlleva un cambio de color o afecta a la estética general del inmueble.
Aunque muchas veces se llega a acuerdos verbales, lo recomendable es solicitar siempre autorización por escrito. En algunos casos, el arrendador puede incluso aceptar asumir el coste si el resultado es profesional y mejora el estado del piso. En otros, puede pactarse una compensación al finalizar el contrato.
Sin ese consentimiento, el propietario está en su derecho de exigir que se reponga la pintura original, y en caso contrario, descontarlo de la fianza.
¿Qué debe pactarse en el contrato?
Una buena forma de evitar disputas futuras es incluir cláusulas claras en el contrato de alquiler. Por ejemplo, se puede especificar que la pintura debe mantenerse en buen estado, que se realizará cada cierto número de años, o que el arrendatario debe dejarla tal y como la recibió.
También es útil incluir la llamada cláusula de “cuerpo cierto”, que implica que el inquilino acepta el piso tal como está, junto a un inventario con fotografías detalladas. Esto sirve como prueba en caso de desacuerdo.
Además, conviene detallar aspectos como el tratamiento de la fianza, las condiciones para modificar el color, o la posibilidad de compensación si el inquilino pinta por su cuenta.
Casos reales y jurisprudencia
En algunos juicios recientes, los tribunales han establecido que el desgaste de la pintura por el paso del tiempo no puede justificar la retención de la fianza. Es decir, si la vivienda se entregó con pintura vieja y se devuelve igual, el inquilino no tiene por qué pagar.
Por el contrario, cuando el inquilino ha pintado las paredes de colores muy llamativos, ha usado materiales inadecuados o ha dejado manchas visibles, sí se ha reconocido el derecho del arrendador a exigir el repintado.
La jurisprudencia es clara en un punto: no todo desgaste es culpa del inquilino, y cada caso debe analizarse con pruebas objetivas. Por eso, la documentación previa y posterior al contrato es fundamental.
Consejos prácticos para arrendador e inquilino
Para evitar malentendidos, tanto arrendadores como arrendatarios deben tomar algunas precauciones:
- Documentar el estado de las paredes al inicio del alquiler, preferiblemente con fotos fechadas.
- Si el inquilino desea pintar, pedir permiso por escrito antes de hacerlo.
- Leer y revisar bien el contrato, y pactar de forma explícita cualquier obligación adicional.
- Al finalizar el contrato, realizar una inspección conjunta para acordar posibles reparaciones o entregas.
Con buena comunicación y previsión, la pintura no tiene por qué convertirse en un motivo de conflicto.
Preguntas frecuentes
¿Puede el casero obligar a pintar cada 3 años?
Solo si está pactado en el contrato. Si no, se entiende que el propietario debe pintar cuando el desgaste sea notable.
¿Si cambio el color, me pueden quitar la fianza?
Sí, si no hay autorización escrita, el propietario puede exigir que devuelvas el color original o descontarlo de la fianza.
¿El seguro cubre la pintura?
Depende de la póliza. En general, no cubre reformas voluntarias o daños estéticos leves como una pintura desgastada.
