¿Cómo comprar un piso con inquilino?

Comprar una vivienda ya alquilada puede parecer una decisión arriesgada, pero en muchos casos se convierte en una inversión atractiva. Esta operación permite generar rentabilidad desde el primer momento, ya que el inmueble cuenta con un inquilino que ya está pagando alquiler.

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Sin embargo, este tipo de compraventa implica una serie de obligaciones legales, consideraciones financieras y pasos específicos que no deben pasarse por alto. En esta guía, te explicamos todo lo que necesitas saber para tomar una decisión informada y segura.

¿Es legal comprar un piso con inquilino en España?

Sí, es completamente legal comprar una vivienda con inquilino en España. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula esta situación y protege los derechos del inquilino frente al cambio de propietario.

Cuando se compra un piso alquilado, el nuevo propietario se subroga en los términos del contrato de arrendamiento vigente. Esto significa que debe respetar la duración del contrato, el precio del alquiler y demás condiciones pactadas previamente entre el inquilino y el anterior dueño.

El comprador no puede desalojar al inquilino sin causa justificada ni modificar unilateralmente las condiciones del contrato. Por ello, es fundamental revisar bien el acuerdo antes de firmar la escritura de compraventa.

Derechos del inquilino y obligaciones del nuevo propietario

La legislación española protege los derechos del inquilino en caso de que la vivienda sea vendida mientras está alquilada. Entre estos derechos destacan:

• Permanecer en la vivienda hasta que finalice el contrato.

• Mantener las condiciones originales del arrendamiento.

• Ejercer el derecho de tanteo y retracto, en algunos casos, lo que les permite igualar la oferta del comprador y adquirir la propiedad.

Por su parte, el nuevo propietario adquiere una serie de obligaciones:

• No puede modificar el contrato sin el consentimiento del inquilino.

• Debe comunicar la venta formalmente.

• Está obligado a mantener las condiciones de uso del inmueble.

En caso de contratos verbales o no registrados, puede haber más dificultades legales. Por ello, es crucial contar con la documentación adecuada y, si es necesario, asesoramiento jurídico especializado.

Aspectos financieros a considerar

Desde el punto de vista económico, comprar un piso con inquilino puede resultar ventajoso, pero también presenta ciertos desafíos:

• Rentabilidad inmediata: Al contar ya con un inquilino, el comprador comienza a percibir ingresos desde el primer mes.

• Descuento en el precio de compra: En ocasiones, el hecho de que la vivienda esté alquilada puede reducir su precio, especialmente si el contrato está por debajo del valor de mercado.

• Limitaciones de uso: Mientras el contrato esté vigente, no se podrá disponer del piso para otros fines (como vivir en él o reformarlo).

• Riesgo de impagos: El comprador asume el contrato tal cual, por lo que debe comprobar la solvencia del inquilino y si existe algún impago.

Analizar estos factores ayuda a determinar si se trata de una buena inversión o si conviene esperar una oportunidad diferente.

Proceso de compra de una vivienda con inquilino

El proceso de compra de un piso con inquilino es similar al de cualquier compraventa, pero con algunos pasos adicionales:

1. Revisión del contrato de arrendamiento: Es esencial verificar la duración, renta, fianza, cláusulas especiales y situación de pagos.

2. Notificación al inquilino: Aunque el contrato sigue vigente, es recomendable comunicar formalmente el cambio de propietario.

3. Revisión de pagos y fianza: Comprobar que el inquilino esté al corriente de pago y que la fianza esté depositada en el organismo correspondiente.

4. Inclusión del arrendamiento en la escritura: En muchos casos se incorpora una cláusula específica en la escritura de compraventa.

Asesorarse con un notario o abogado especializado puede evitar problemas posteriores.

Ventajas y desventajas de esta inversión

Como cualquier operación inmobiliaria, comprar un piso con inquilino tiene puntos a favor y en contra:

✅ Ventajas

• Ingreso inmediato por alquiler.

• Menor riesgo de vacancia si el inquilino es estable.

• Posibilidad de comprar a un precio más bajo.

❌ Desventajas

• Falta de disponibilidad inmediata del inmueble.

• Limitaciones para subir el alquiler hasta el fin del contrato.

• Dificultades en caso de conflicto con el inquilino.

Es importante valorar estos aspectos en función de tus objetivos: ¿buscas rentabilidad inmediata o una vivienda para uso propio a medio plazo?