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¿Es posible vender un piso con inquilino dentro? La respuesta es sí, y de hecho, en muchas ocasiones puede ser una oportunidad interesante tanto para propietarios como para inversores. Sin embargo, esta operación está sujeta a ciertos aspectos legales, obligaciones contractuales y derechos del inquilino que deben respetarse.
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En esta guía, te explicamos cómo llevar a cabo una venta de forma segura, legal y con el menor impacto posible sobre todas las partes involucradas.
¿Es legal vender un piso con inquilino en España?
Sí, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite expresamente la venta de viviendas que se encuentran alquiladas. No es necesario esperar a que finalice el contrato de alquiler para poder vender el inmueble. No obstante, esta venta no extingue automáticamente el arrendamiento.
El comprador se convierte en el nuevo propietario del piso, pero debe respetar las condiciones del contrato vigente, lo que incluye la duración del arrendamiento, la renta acordada y cualquier otra cláusula pactada entre el anterior propietario y el inquilino.
En algunos casos, especialmente si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, puede haber excepciones. Por ello, es fundamental revisar la documentación y, si es necesario, contar con asesoramiento jurídico.
Derechos del inquilino: tanteo y retracto
Uno de los aspectos más relevantes al vender una vivienda con inquilino es conocer los derechos de adquisición preferente del arrendatario: el derecho de tanteo y el derecho de retracto.
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Derecho de tanteo: el propietario está obligado a notificar al inquilino su intención de venta y ofrecerle la posibilidad de comprar el piso en las mismas condiciones que se han acordado con un tercero. El plazo para ejercer este derecho es de 30 días naturales desde la notificación.
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Derecho de retracto: si no se ha ofrecido el tanteo correctamente, o si se vende en condiciones diferentes a las notificadas, el inquilino puede ejercer el retracto. Esto le permite quedarse con el piso tras igualar la oferta y asumir la compra en los 30 días siguientes desde que tenga conocimiento de la venta.
Estos derechos están regulados por la LAU y no pueden ser ignorados, salvo que el contrato estipule lo contrario de forma expresa y válida.
Obligaciones del propietario al vender
El propietario que desea vender una vivienda alquilada debe cumplir con una serie de obligaciones legales que protegen los derechos del inquilino y garantizan la legalidad de la operación:
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Notificar formalmente al inquilino la intención de vender, incluyendo precio, condiciones y plazo para ejercer el tanteo.
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Respetar el contrato de alquiler vigente en todos sus términos. La venta no puede suponer la expulsión del inquilino ni la modificación unilateral de condiciones.
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Entregar al comprador toda la documentación relativa al arrendamiento: contrato firmado, comprobantes de pago, depósito de la fianza, etc.
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Incluir en la escritura de compraventa una cláusula sobre la existencia del contrato de arrendamiento en curso.
No cumplir con estas obligaciones puede dar lugar a reclamaciones por parte del inquilino e incluso anular la venta en determinados casos.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler tras la venta?
El contrato de alquiler sigue vigente tras la venta del inmueble. El nuevo propietario queda subrogado en los derechos y obligaciones del contrato, lo que significa que debe respetar todas las condiciones pactadas, incluyendo:
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El tiempo restante de duración del contrato.
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El precio mensual del alquiler.
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Las condiciones sobre actualizaciones, reparaciones o uso de la vivienda.
Solo en el caso de contratos no registrados en el Registro de la Propiedad y con ciertas particularidades legales, podría extinguirse el arrendamiento, pero esto es poco común.
Consejos para una venta exitosa con inquilino
Si estás considerando vender un piso con inquilino, estos consejos pueden ayudarte a facilitar el proceso:
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Comunica con claridad: mantén informado al inquilino desde el principio. Esto genera confianza y evita conflictos.
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Prepara toda la documentación: contrato de arrendamiento, justificantes de pago, fianza depositada, etc.
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Elige bien al comprador: muchos inversores buscan pisos con inquilinos como forma de generar rentas desde el primer día.
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Incluye una cláusula en la escritura que indique que el inmueble se transmite con un contrato de alquiler vigente.
Una gestión profesional, transparente y legal puede acelerar la venta y garantizar la satisfacción de todas las partes.
