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Cuando un propietario decide vender una vivienda que se encuentra alquilada, es natural que el inquilino se pregunte qué pasará con su contrato, si podrá seguir viviendo allí o si tendrá que marcharse. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla una serie de derechos que protegen al arrendatario ante esta situación.
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En esta guía te explicamos en detalle cuáles son esos derechos, cómo se ejercen y qué debes tener en cuenta si te encuentras en esta circunstancia.
Derecho de adquisición preferente: tanteo y retracto
La legislación española reconoce al inquilino dos derechos fundamentales cuando el propietario decide vender la vivienda alquilada:
Derecho de tanteo
Este derecho permite al inquilino adquirir la vivienda en las mismas condiciones que se le ofrecen a un tercero. Para ejercerlo, el propietario debe notificar al inquilino su intención de venta, incluyendo el precio, las condiciones de la operación y otros detalles relevantes.
- El plazo para ejercer el tanteo es de 30 días naturales desde la recepción de la notificación.
- Si el inquilino está interesado, deberá comunicarlo formalmente y proceder a la compra en ese periodo.
Derecho de retracto
Si el propietario vende el inmueble sin notificar previamente al inquilino, o lo hace en condiciones diferentes a las comunicadas, este puede ejercer el retracto. Esto le permite subrogarse en la posición del comprador, comprando el inmueble por el mismo precio y condiciones en un plazo también de 30 días naturales desde que tenga conocimiento de la venta.
Ambos derechos están pensados para proteger al inquilino y evitar que pierda su vivienda sin haber tenido la oportunidad de adquirirla.
Continuidad del contrato de alquiler tras la venta
Uno de los principales derechos del inquilino es mantener su contrato de alquiler vigente incluso si el piso se vende. Según la LAU, el nuevo propietario queda obligado a respetar los términos del contrato si:
- El contrato tiene una duración igual o inferior a cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica).
- El contrato está registrado en el Registro de la Propiedad antes de la venta.
Esto significa que el nuevo dueño debe permitir al inquilino continuar en la vivienda hasta que finalice el contrato, con el mismo precio y condiciones acordadas.
Si el contrato no está registrado, podría extinguirse al venderse el piso, pero solo si el comprador actúa de buena fe y no conocía la existencia del arrendamiento, lo cual es poco frecuente en la práctica.
Obligaciones del propietario vendedor
El propietario que desea vender una vivienda alquilada debe cumplir con ciertas obligaciones legales para respetar los derechos del inquilino:
- Notificar por escrito la intención de vender, incluyendo el precio y condiciones.
- Permitir el ejercicio del derecho de tanteo por parte del inquilino.
- Si no se respeta el tanteo, el inquilino puede ejercer el retracto posteriormente.
- Entregar al comprador la documentación del contrato de arrendamiento vigente, incluyendo pagos, fianza, etc.
Además, si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, debe aparecer reflejado en la escritura de compraventa, dejando constancia de su vigencia.
No cumplir con estas obligaciones puede derivar en conflictos legales o incluso en la anulación de la venta.
Excepciones y limitaciones a los derechos del inquilino
Aunque los derechos del inquilino están bien protegidos por la ley, existen algunas excepciones:
- Renuncia expresa en el contrato: El inquilino puede renunciar a los derechos de tanteo y retracto, pero esta cláusula debe estar claramente especificada.
- Venta conjunta de varios inmuebles: Si la vivienda forma parte de una venta en bloque (por ejemplo, todo un edificio), los derechos no se aplican.
- Transacciones entre familiares: En ciertos casos de venta entre parientes próximos, no es obligatorio ofrecer el tanteo al inquilino.
- Alquileres de temporada o turísticos: En estos casos, no se aplican los derechos de adquisición preferente.
Es importante revisar bien el contrato y, ante la duda, consultar a un abogado o experto en derecho inmobiliario.
Consejos para inquilinos ante la venta de la vivienda
Si estás viviendo de alquiler y te informan de que la vivienda va a ser vendida, toma en cuenta estos consejos:
- Solicita la notificación por escrito con toda la información sobre la venta.
- Consulta tu contrato para verificar si se ha renunciado a los derechos de tanteo y retracto.
- Si estás interesado en comprar, actúa rápido: tienes solo 30 días para ejercer tu derecho.
- Mantén comunicación abierta con el propietario y, si es necesario, con el futuro comprador.
- Guarda copia de toda la documentación y comunicaciones.
- Ante cualquier duda, acude a un abogado o asociación de defensa del inquilino.
Proteger tus derechos como arrendatario empieza por estar bien informado y actuar con diligencia.
